盘点|全年流拍率仅5% 爆红的土地下2018楼市如何接招？

2017年已近尾声。

回顾这一年，一边是调控当道，限购限贷等各种政策仍旧挡不住买买买的热情；一边是土地市场一路走高拿地条件越发苛刻，而土拍单价过万都不是事，以及在2017年最后一个月出现的价格调整，都具有显著的阶段性特征。

那么，这一年市场究竟发生了什么？

 壹

拿地热情高涨

全年流拍率仅为5.5% 武侯平均地价直逼14000

截止2017年12月22日，成都（主城+近郊）以拍卖方式出让地块91宗，合计7209亩，最终成交86宗，流拍5宗，流拍率仅为5.5%，同比2016年流拍率有10个点的降幅。

其中，7大核心城区供应地块47宗，共3943亩，平均成交楼面地价10002元/平方米，6个近郊区供应地块44宗，共3715亩，平均成交楼面地价6793元/平方米。

△2014年-2017年成都（主城+近郊）拍卖出让地块流拍率走势

△截止2017年12月22日，成都各区以拍卖方式出让地块情况表

 贰

“黑马”青白江

供应量比肩天府新区 成交价创5年来新高

从地块供应情况来看，核心城区与近郊的供应量相当、差距不大，就具体区域而言，青白江与天府新区土地供应量最为充足，分别达855亩与917亩。而青羊区与锦江区供应量略少，这源于这两个区域可出让土地本身已不多了。

其中，青白江800余亩的供应量引起小全全的注意，这是青白江区域近五年来的最高供应量，要知道2014至2016三年间，青白江拍卖地块的年平均供应量仅100亩出头。那么为何今年青白江出手如此阔绰？很大程度源于今年7月成都中心城区扩大这一政策，青白江得以被划归为主城区的一员。

△青白江近五年供地量（拍卖出让方式）情况

于是，我们再来观察青白江今年的供地时间与成交情况，会发现颇有意思。9宗地中有8宗都是在7月政策出台后上市且全部成交，更创造了4450元/平方米的史上最高楼面价。而青白江今年唯一流拍的一宗地块则是在今年的4月。

 叁

楼面单价过万不稀奇

主城区平均楼面价同比涨幅破100%

从地价走势来看，有四个区域平均成交楼面地价破万，包括武侯、成华、青羊、高新四个区域，7大主城区拍卖地块的平均地价已达到10002元/平方米的高水平，相较于2016年4958元/平方米的价格，涨幅高达102%；

而在近郊成交情况中，双流由于区位优势直逼万元楼面价，龙泉的土地情况在今年也是一匹黑马，平均成交楼面地价高达8083元/平方米，同比涨幅达81%，要知道去年龙泉土地拍卖平均成交楼面价仅为4469元/平方米。

△2017年（截止12月22日）成都主城区+近郊各区域平均成交楼面地价走向（拍卖成交地块）

 肆

土地市场成品牌主场

武侯新城高价地聚集 多房企首入成都

从今年重点成交地块的分布来看，武侯新城、北新板块、新川中和、兴隆湖板块都相当热闹，呈现出拿地房企集中，地块规模较大，成交价偏高、区域热度强的特点。

其中，万科、保利、中海、龙湖、中房、人居等全国性品牌房企及国企是今年拿地主力。同时，越来越多的房企首次入驻成都，包括中南、金茂，甘建投等等，成都房地产市场表现出较强的吸引力。在此背景下，本地中小房企几乎在土地市场上销声匿迹，已失去市场发声的能力。

△2017年成都土地拍卖市场上，重点企业的拿地情况

那么在今年的土地情况下，能反映出2018年怎样的楼市走向？

鉴于成都楼市版图愈来愈大，小全全精力有限，我们将关注点集中在天府新区、高新区、武侯区、青羊区、金牛区、成华区、锦江区7个核心主城区域，梳理明年的楼市看点有哪些。

2018年

分割线

楼市“新物种”

人才公寓、租赁住房明年陆续落地

在拍卖出让的7大核心城区地块中，配建并移交或自持一定比例租赁住房地块、以及人才公寓用地成为今年土地市场的两类“空降兵”。

统计显示，在7大核心城区拍卖成交地块中，上述两类地块共计19宗，约1392亩，占总拍卖成交地块规模的41%。按照出让文件规定，大多数要求地块自交付之日起12个月内开工建设。这意味着，这些带有“特殊基因”的地块项目基本将在明年开工亮相。

就租赁住房地块而言，其明年的亮相势必自带多组镁光灯。在自持或移交租赁住房之外，项目商品住房部分的定位与销售如何操作？租赁住房与商品住房之间在公共空间上如何找到平衡点？商品住房的价格又将以什么姿态亮相？.....鉴于成都市场上还未有过先例，关于此类地块项目的诸多话题均颇受关注，而明年便是揭晓答案的时候。

△2017年7大核心主城区需无偿移交或自持租赁住房的拍卖成交地块表

从表格可知，这些地块的获得者不乏许多行业大佬，如万科、新希望、德商、保利、朗基、金茂等等，这些品牌房企如何开发项目，对于同行而言有很大的借鉴学习意义。要知道，租赁住房是国家正在大力扶持的对象，明年的土地供应中很可能依然有大批量地块以此种方式出让，唯有看到了先行者的试水反应后，其他房企才有在土地市场上有举牌的可能。

至于人才公寓地块，中房、人居两家国企已瓜分，基于国企背景身份，对于企业的利益问题自然不能用一般的眼光来看待，参考价值不高。但人才公寓项目在市场上的接受度如何，未来是否能延伸出其他价值点？倒是业界层面的观望点。

未来产品考手艺

今天傲娇的高价地 明天能不能叫好又叫座？

小全全曾在《退地 搁置 高价 | 从楼面地价TOP10看成都土地四年浮沉》一文中指出，从2014年至今四年之间，成都成交地块的最高楼面价上涨了67%，2017年楼面地价TOP10的门槛已飙升至12600元/平方米，2016年12140元/平方米的地王在今年看来，连前十都进不了。

由此可见，今年的高价地是真的高，而且整体水平集体走高。与此对应值得关注的是，目前行业内对明年的市场走向并不太可观，楼市调控趋势继续保持，“地产小年”之说盛行。在此背景下，这些高价地明年将如何亮相才能对得起自己的高贵出身？走高端路线、提升溢价率是必然的，但在全民改善、全面高端的市场下，如何做出差异化依然相当考手艺。况且，还要权衡政府限价带来的销售压力。

△2018年重点关注地块表

目前，已经有不少高价地项目开始了动作。我们梳理了今年（截止2017年12月13日）楼面地价TOP10的地块，武侯金茂府、中南·融创玖华台、中粮·里院里三项目案名已露出，玖华台已有临时售楼部对外开放，而武侯金茂府也进入密集的推广期，12月23日其品牌发布会才刚刚落下帷幕。

从目前的信息来看，武侯金茂府是走的顶级高端豪宅路线，以拥有技术专利的绿色科技建筑为一大卖点；

中粮·里院里目前披露的信息还相当少，但从侧方了解到该项目的合院产品是重点货值部分；

至于玖华台，项目似乎并未在其他溢价点上做文章，更多是凭借建设路的区位优势进入市场。据了解项目将推出建面约48-60平方米的商办产品，以及建面约129-180平方米的住宅产品。

此外，其他尚未亮相的东原15亩地块、中铁建34.5亩地块、北京金隅91亩以及中房141亩纯住宅地块均为明年重点关注楼盘。

除了楼面地价TOP10地块外，小全全还整理筛选了一些今年出让地块，这些地块成交价也并不低、且竞得者均为品牌房企，因而成为明年重点关注的地块项目。其中某些项目已经进入了筹备阶段并亮相，包括龙湖在武侯的地块案名亮相为龙湖·天宸原著，中南在金牛的63亩地块项目案名为中南·海棠集。

△2018年值得重点关注的地块项目

2018最“燃”板块

5高端盘贴身肉搏 论热度非武侯新城莫属

2018年各板块区域中，最值得关注的无疑是武侯新城。

截至12月15日，今年武侯区以拍卖方式成交了5宗地块，平均成交楼面地价高达13752元/平方米，其中有4宗地都属于武侯新城，分别被金茂、中粮、龙湖、保利获取，合计约439亩。

不出意外的话，这几宗地块均将于明年上半年陆续亮相，如此体量的土地规模+品牌房企加持，武侯新城自然成为2018年成都楼市的高关注度区域。

更何况，这还是一个指向高端豪宅的区域。

△武侯新城区域内几个重点项目地块位置示意图

目前，区域内已有中铁建西派城这一高端改善项目。而今年出让的地块项目中，也清一色为高端盘。

武侯金茂府，是央企背景的金茂进入成都的第一个项目，其金茂府系列在沿海一线城市均为顶级高端产品，此次武侯金茂府也是朝着豪宅定位而来；

中粮·里院里，从合院产品的规划已知项目定位不会低；

龙湖·天宸原著是成都第三个原著系项目，对于已经打响市场名号的原著系而言，其高端定位已无须多言；

保利46亩项目小全全还未获悉更多信息，但在12000元/平、纯住宅的地块指标下，相信项目品质仍然是往高处走。

除了今年拍卖成交的地块外，武侯新城区域内还有一个项目同样值得关注，即由湖北当代集团和中德联手收购的沃尔建材市场地块，项目案名为当代中德。

据了解，该项目总面积约174亩，该体量比金茂、中粮项目略大，且区位更靠近市区，其中住宅部分有155亩。小全全从侧面了解到，当代中德同样将打造高端改善项目，且很可能继续在材质用料上有所创新，要知道近两年中德在其中式府院系上呈现的产品力，还是颇受行业认可。

龙湖、金茂、中粮、中德、保利五家企业的高端项目聚集于此，无论从企业品牌、公司实力还是产品打造力，武侯新城都成为2018年的高光区域。

【干货预告】

土地市场总是比楼市先人一步，2018年的土地供应也成了是众多具有前瞻眼光的地产人和专业投资人关注的重点，以此作为后市的判断依据。

为此，小全全将于近期连续发布【2018年土地预供应系列稿件】，带来成都各区最新一手的土地预供应情况，敬请扫码关注微信号（也可直接搜索ID：dahuangdan）获取相关信息。

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